아파트 계약 시 필수 체크리스트

아파트 계약 시 필수 체크리스트

아파트 매매 계약은 고액의 거래이므로, 작은 실수 하나가 큰 금전적 손실로 이어질 수 있습니다. 특히 등기부등본 확인, 세금 부담, 대출 여부, 특약 사항 등 필수적으로 검토해야 할 사항이 많습니다. 아래 글에서 아파트 계약 시 필수 체크리스트를 참고하여 안전한 계약을 진행하세요.

 

아파트 계약 필수 체크리스트 (이미지 쳇지피티)

 

1. 등기부등본 확인 – 소유권 및 권리 관계 점검

✅ 확인할 사항

• 매도인이 실제 소유자인가? (소유권 등기 확인)
• 근저당(담보대출) 설정 여부 (기존 대출이 있는지 확인)
• 가압류, 압류, 가처분 등의 법적 문제 확인

📌 확인 방법

• 대법원 인터넷 등기소에서 등기부등본 열람 가능

📝 예시 A 씨는 등기부등본을 확인하지 않고 계약을 진행했으나, 나중에 해당 아파트가 법적 분쟁 중인 사실을 알게 되어 계약금을 돌려받지 못하는 피해를 입음

 

2. 매매 대금 및 잔금 지급 일정 체크

✅ 확인할 사항

• 계약금, 중도금, 잔금 일정 명확히 확인
• 매도인의 대출 상환 여부 (잔금 지급 전 근저당 말소 필수)

📌 실제 사례 2024년 서울에서 한 매수자가 중도금 지급 후 근저당 설정이 남아 있어 계약을 해지하려 했으나, 특약 사항이 없어서 문제 발생

 

💡 Tip 계약서에 "잔금 지급 전까지 모든 근저당 및 채무를 매도인이 해결해야 한다"는 특약 추가 필수

 

3. 부동산 중개업소 및 계약서 검토

✅ 확인할 사항

• 공인중개사가 정식 등록된 업체인지 확인 (부동산 중개업 등록번호 확인)
• 계약서 작성 시 특약 사항 및 중개보수 확인

📌 확인 방법

• 한국공인중개사협회에서 등록된 중개업소 조회 가능

📝 예시 B씨는 무등록 중개업자의 소개로 계약을 진행했다가 계약금만 지급하고 중개업자가 사라지는 피해를 입음

 

4. 아파트 하자 및 관리비 내역 확인

✅ 확인할 사항

• 누수, 결로, 균열, 배관 문제 확인 (직접 방문 필수)
• 최근 3년간 하자 보수 내역 요청
• 관리비 내역 및 연체 여부 확인

📌 확인 방법

• 공동주택관리정보시스템에서 관리비 내역 조회 가능

💡 Tip 계약 전 "매도인이 최근 3년간 하자 보수 내역을 제공해야 한다"는 특약 추가 필수

 

5. 세금 및 취득세 부담 확인

✅ 확인할 사항

• 양도소득세(매도인 부담), 취득세(매수인 부담) 계산
• 1주택, 다주택 여부에 따른 세금 차이 확인

📌 세율 확인

• 국세청 홈택스에서 세금 시뮬레이션 가능

📝 예시 C씨는 2주택자인 매도인으로부터 집을 구매했는데, 중과세가 적용되어 세금 부담이 예상보다 커짐

 

6. 대출 가능 여부 및 중도금 대출 승계 확인

✅ 확인할 사항

• 매수인이 주택담보대출 승인이 가능한지 확인
• 기존 중도금 대출이 있는 경우, 승계 여부 확인

📌 대출 확인 방법

• 은행 방문 및 한국주택금융공사에서 대출 가능 여부 조회

💡 Tip 대출 심사 전 "대출 불가 시 계약 해제 가능" 특약 추가 필수

 

 

7. 전세 세입자 및 임대차 계약 여부 확인

✅ 확인할 사항

• 현재 세입자가 있는 경우, 계약 종료 일정 확인
• 전세보증금 반환 일정 체크

📌 확인 방법

• 전세 계약서는 부동산 중개업소에서 열람 가능

📝 예시 D씨는 전세 세입자가 계약 기간이 6개월 남은 줄 모르고 계약을 체결하여 입주 일정이 꼬이는 문제 발생

 

8. 안전한 아파트 계약을 위한 추가 팁

✔ 계약금 지급 전 등기부등본, 관리비 내역, 세금 부담 확인 필수

✔ "대출 불가 시 계약 해제 가능" 등 특약 포함하여 법적 보호 강화

✔ 계약 후 바로 잔금 지급 전까지의 일정 및 근저당 말소 여부 재확인

✔ 전문가(공인중개사, 변호사) 상담을 통해 법적 문제 사전 예방

 

마무리 

아파트 계약 시 실수는 금전적 손실뿐만 아니라 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 위의 체크리스트를 확인하고, 사전에 대비하는 것이 중요합니다. 

📌 참고 자료

• 대법원 인터넷 등기소 
• 한국부동산원 
• 국세청 홈택스한국주택금융공사
• 공동주택관리정보시스템