부동산 월세·전세 계약 시 주의 점

부동산 월세·전세 계약 시 주의 점 정리

부동산 계약을 진행할 때 등기부등본에서 소유자가 아닌 신탁회사가 ‘수탁자’로 표기된 경우가 있습니다. 이는 해당 부동산이 신탁된 상태임을 의미하는데, 신탁된 부동산은 일반적인 부동산과 계약 조건이 다를 수 있어 각별한 주의가 필요합니다. 이번 글에서는 신탁 부동산의 개념, 계약 시 주의할 점, 그리고 피해를 방지하는 방법을 상세히 알아보겠습니다.

1. 신탁 부동산이란?

신탁이란 부동산의 소유자가 재산을 신탁회사(예: 한국토지신탁, 한국자산신탁 등)에 맡기고, 신탁회사가 관리·운영하는 제도를 뜻합니다. 이 경우, 등기부등본 상 소유자는 신탁회사(수탁자)로 표기되며, 기존 소유자는 ‘위탁자’로 표시됩니다.

 

신탁 부동산이 문제가 되는 이유는 전세보증금 보호가 어렵거나, 임차권 설정이 까다로울 수 있기 때문입니다. 신탁회사와 위탁자의 관계, 그리고 임대인의 권한 등을 정확히 확인하지 않으면, 추후 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.

📌  신탁부동산은 등기부 을구(소유자 대출 표기란)에 대출 표기가 되지 않습니다. 그래서 주의 요구됩니다.📌

 

부동산 월세와 전세 계약 시 주의 점 (이미지 쳇지피티)

 

2. 신탁 부동산 계약 시 주의할 핵심 사항

① 임대인이 누구인지 정확히 확인해야 한다

• 등기부등본에서 소유자가 신탁회사로 되어 있다면, 기존 소유자(위탁자)는 부동산을 직접 처분할 권리가 없습니다.
• 하지만, 신탁 계약 형태에 따라 임대차 계약을 체결할 수 있는지 여부가 달라집니다.

📌 임대 계약 체결 가능 여부는 다음과 같습니다.

신탁 형태	임대 가능 여부	설명
담보신탁	⭕ 가능 (단, 신탁회사의 동의 필요)	신탁회사의 승인을 받아야 법적 효력 인정
관리신탁	❌ 불가능	위탁자는 임대차 계약 권한 없음
처분신탁	❌ 불가능	신탁회사가 처분하는 목적이라 계약 불가

📌 TIP: 임대차 계약을 진행하기 전, 반드시 신탁회사에서 발행한 ‘임대차 동의서’를 확인해야 합니다.

② 전세보증금 반환 위험성 확인

신탁된 부동산의 경우, 전세보증금 반환이 어려울 수 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 임대인이 임대차 계약 후 부도를 내거나 파산하면, 세입자는 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
• 신탁회사가 해당 부동산을 처분할 경우, 전세보증금 반환에 대한 보호가 약할 수 있습니다.
• 신탁 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 세입자의 보증금 반환 순위가 낮아질 가능성이 큽니다.

📌 TIP

• 신탁된 부동산의 경우, ‘우선변제권’이 인정되지 않거나 제한될 수 있으므로, 전세보증금 반환보증보험(주택도시보증공사, 서울보증보험 등)에 가입하는 것이 안전합니다.

③ 확정일자와 전입신고만으로 보호받을 수 없다

• 일반 부동산의 경우, 전입신고와 확정일자를 받으면 전세보증금 보호가 가능합니다.
• 하지만 신탁 부동산은 확정일자를 받아도 보호받지 못할 가능성이 높습니다.
• 이는 신탁계약이 설정된 시점이 확정일자보다 우선하기 때문입니다.

📌 TIP

• 계약 전 반드시 신탁회사에 임대차 계약의 효력 여부를 직접 확인하세요.
• 임대인의 "신탁계정"으로 전세금을 송금하는지 확인하세요.
• 보증금 반환보증보험을 가입하는 것이 필수입니다.

 

 

3. 신탁 부동산 안전하게 계약하는 방법

 

✅ 등기부등본 확인

• 등기부등본에서 소유자가 신탁회사로 되어 있는지 확인
• 신탁 원인을 확인하고, 담보신탁인지 관리신탁인지 검토

✅ 신탁회사에 직접 문의

• 해당 부동산이 임대차 계약이 가능한지 확인
• 신탁회사 명의의 ‘임대차 동의서’ 발급 요청

✅ 보증보험 가입 필수

• 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등에서 전세보증금 반환보증보험 가입

✅ 공인중개사 통해 계약 시 책임 확인

• 중개사가 신탁 부동산에 대해 충분한 설명을 했는지 확인
• 계약서에 신탁회사 동의 여부를 명확히 기재

📌 가능하면 신탁 부동산은 피하는 것이 안전 📌

• 리스크가 크므로, 되도록 신탁 부동산과 계약하지 않는 것이 최선의 방법

결론

신탁 부동산은 구조적으로 일반 부동산과 다르며, 계약 과정에서 주의해야 할 사항이 많습니다. 특히 전세 계약 시에는 확정일자만으로는 보호받을 수 없고, 임대차 계약 자체가 무효가 될 수도 있으므로 신탁회사의 동의서를 반드시 확인해야 합니다.

📌 참고 자료

1. 대법원 등기정보광장 
2. 국토교통부 부동산 거래 지침 
3. 주택도시보증공사(HUG) 보증보험 안내 
4. 서울보증보험(SGI) 전세보증금 반환보증